Les pouvoirs publics ont voulu à la fois proposer un soutien fiscal à l’investissement locatif dans les zones tendues et soutenir l’offre de logements de location intermédiaires pour les ménages qui n’ont pas accès au parc social. Le dispositif Pinel a ainsi été introduit par la loi de finances pour 2015, prorogé en 2018 et modifié à la marge par la loi de finances de 2019.

Le dispositif Pinel est renouvelé

Un dispositif très intéressant financièrement

Le dispositif Pinel s’adresse à des logements acquis neufs ou en état futur d’achèvement. Grâce à la loi de finances pour 2018, la période d’acquisition ou de construction va du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2021 pour les logements en zone Abis, A et B1. Pour les logements en zones B2 et C, le dispositif a pris fin à partir du 1er janvier 2018, sauf pour les acquisitions dont les demandes de permis de construire ont été faites avant le 31 décembre 2017 et dont l’acte de vente a été signé avant le 15 mars 2019. Il permet de bénéficier d’une réduction de l’impôt sur le revenu pendant 6, 9 ou 12 ans. Celle-ci est à hauteur de 12, 18 ou 21% du prix d’achat, en fonction de la durée de location (23, 29 ou 32% dans les départements et collectivités d’outre-mer). Attention, un double plafond a été fixé à 300 000 euros par bien et 5 500 euros par m². Deux logements par an maximum, limités à 300 000 euros par ans, peuvent entrer dans le dispositif.

Des conditions exigeantes à remplir

Le bénéfice fiscal d’un tel investissement est soumis à plusieurs conditions : location minimale à nu pendant 6 à 12 ans, situation en zone tendue, encadrement du loyer en fonction de la zone, conditions de ressources des locataires qui ne peuvent par ailleurs être rattachés au foyer fiscal du propriétaire, performance énergétique globale minimale. La loi de finances pour 2019 a fait entrer les zones concernées par un contrat de redynamisation de site de défense dans les zones tendues couvertes par Pinel. Elle a également prévu que les contribuables non domiciliés sur le territoire français conservaient leur gain fiscal après expatriation.

Dispositif Pinel : où faut-il investir ?

Le choix du bien : la question principale

Si ce dispositif est fiscalement intéressant, les spécialistes de l’immobilier partagent la même conviction : il ne fait que couronner une acquisition elle-même intéressante puisque située dans une zone intéressante. Rentrent en jeu le choix de la ville, du quartier, des programmes de construction, du bien et du prix. Les meilleures villes où investir sont celles qui disposent d’un bassin d’emploi privé et public dynamique et d’un accroissement démographique. Viennent ainsi en tête Lyon, Lille, Marseille, Strasbourg, Toulouse, Rennes, Montpellier, Nantes, ainsi que le bassin francilien. Ce sont les nouveaux quartiers des métropoles, raccordés par l’ouverture de lignes de transport en commun (tramway, métro), qui disposent des faveurs des investisseurs. Il semble également opportun de porter son dévolu sur les programmes mixtes et équilibrés, avec espaces verts, bureaux, crèches, écoles… Les immeubles de taille moyenne, avec un panel de copropriétaires-habitants, sont à prospecter en priorité. Il est important de regarder le plan au sol des logements, pour éviter le gâchis d’espace, difficile à valoriser.

La métropole de Bordeaux, une valeur sûre

Pour cette raison, la métropole de Bordeaux est un territoire propice à un investissement Pinel : la ville de Bordeaux a gagné 4% d’habitants en 5 ans, 18% de la population est étudiante (facteur de garantie de louer le bien), et la création d’entreprises est fortement dynamique. En outre, l’accès à l’emploi plus aisé qu’ailleurs, la proportion de classes sociales supérieures élevée. Le flux élevé de touristes permet par ailleurs de valoriser à terme les loyers.