Avec la mise en place du nouveau dispositif de prélèvement à la source de l'impôt, de nombreux investisseurs dans l'immobilier ont exprimé leurs inquiétudes. Ce nouveau mode de collecte de l'impôt sera-t-il défavorable, notamment en termes de montant des échéances à rembourser ou de capacité d'emprunt. Il n'en est rien, explications.

Un mode de collecte qui reflète une situation de revenus réelle

Depuis le premier janvier 2019 l'impôt sur le revenu est soumis au prélèvement à la source. Le salarié ne doit plus s’acquitter de sa déclaration fiscale ni procéder à son paiement. C’est son employeur qui a la charge d’effectuer son calcul ainsi que sa déclaration, le montant dû aux impôts est déduit des salaires pour ensuite être directement prélevé par l'administration fiscale. Le prélèvement à la source permet de percevoir un impôt sur le revenu réel, et non celui basé sur les revenus de l’année précédente. Le dispositif autorise une mise à jour régulière et rapide du barème de l’impôt. En effet, lorsque les revenus du contribuable évoluent, qu’ils augmentent ou qu’ils diminuent, le taux d’imposition peut-être mis à jour sur demande au cours de l’année. Tous les revenus sont soumis au prélèvement à la source, quel que soit le régime de ceux qui les perçoivent. Les entreprises s'occupent de celui de leurs salariés, les caisses de retraite gèrent ceux des retraités et les indépendants sont soumis à un régime spécial. Ces derniers doivent en effet verser des acomptes mensuels et trimestriels calculés en fonction de leurs revenus des mois précédents. Cela permet d'ajuster le taux d'imposition au plus près de leur situation de revenus réelle. Le prélèvement à la source se veut plus juste.

Le prélèvement à la source n’influencera pas les emprunts immobiliers

Cette nouvelle disposition fiscale ne concerne pas les plus-values immobilières ni les capitaux mobiliers, car ils sont déjà prélevés à la source. Il faut bien comprendre que seul le mode de collecte change. Les règles générales du calcul de l'impôt sur le revenu ne sont aucunement modifiées. Sur sa fiche de paye, le salarié verra le montant de son salaire net imposable ainsi que celui du salaire net qui lui est effectivement versé, et donc déduit de l'impôt. Nombre d'investisseurs immobiliers se questionnent alors sur leur capacité d'emprunt. Le taux d'endettement exigé par les banques, qui est en général de 33%, va-t-il être encore être respecté ? La réponse est oui. À partir de 2019 les organismes de crédit immobilier continueront à prendre en compte le salaire net imposable pour calculer la capacité d'endettement. Le seul impact sera psychologique. Le paiement d'un salaire entièrement net va certainement, en tout cas les premières années, donner le sentiment aux foyers fiscaux qu'ils gagnent moins. Qu'on se rassure, pour les organismes de crédit il est capital que le prélèvement à la source n'ait aucune influence sur les conditions d'accès au crédit immobilier. Les impôts dont doivent s'acquitter les emprunteurs constituent une forte charge. L'organisme de prêt ne peut que prendre en considération le salaire net d'impôt sans quoi ses bénéfices générés par les intérêts seraient amputés d'un montant équivalent à cette charge. La Fédération bancaire française a clairement confirmé cette position des organismes de crédit immobilier. Il sera toujours possible pour les emprunteurs d'initier un projet immobilier en pouvant compter sur un taux moyen d'emprunt situé autour des 1,5%, toutes durées d'emprunt confondues.